一季度土地频现触顶摇号多频少量优质地块推热市场
今年一季度土地市场复苏明显，多城的土拍中出现触项摇号、溢价率提升以及几十家企业竞争一宗地块的现象。在集中供地的22城中，地价触顶地块占比提升12个百分点，溢价成交地块占比提升7个百分点，流拍（含撤牌、流拍等）降低15个百分点。不过，受到供应规模下降等影响，一季度土地成交规模较去年同期仍有一定差距。土地市场呈现分化局面，在热点城市已出现民企拿地的身影，但也有部分地区仍是地方企业进场托底。在业内人看来，土拍热度与楼市回暖程度高度相关，且目前推出的地块多以核心区域优质地块为主，多频少量优质地块将持续支撑着土地市场回温；未来集中供地、分散出让将成为主流。在集中供地的22城中，溢价成交地块占比提升7个百分点。资料图片百强房企一季度拿地额1930亿1-3月份，TOP100企业拿地总额1930.0亿元，虽然拿地规模同比下降15%，但是降幅继续收窄；TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为50.39%。与此同时，从一季度溢价率与流拍率来看，房企拿地热情上升，流拍现象好转。据诸葛数据研究中心的数据显示，一季度全国主要地级市溢价率为5.46%，较去年一季度上升1.29个百分点；流拍率为17.71%，较去年一季度下降4.86个百分点。值得关注的是，二线城市一季度更加受到房企的青睐，呈现高溢价低流拍趋势。实行集中供地的22城是土地市场的风向标。从22城一季度土地市场来看，供地也在减量，但是地块更为优质。其中，多地继续加大核心区土地供应力度，这也导致北京、成都、广州、杭州、合肥、青岛、上海、苏州、无锡、长沙等城市推出楼面均价高于去年同期。据中指研究统计，22城中，地价触顶地块占比提升12个百分点，溢价成交地块占比提升7个百分点，广义流拍（含撤牌、流拍等）降低15个百分点。事实上，一季度土拍热度明显回升更多体现在核心城市。对此，中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，2023年以来，随着经济预期边际好转、房地产政策进一步显效，多地楼市活跃度有所提升，北京、杭州等核心城市土拍市场升温，部分地块竞争激烈。比如2月21日，在杭州今年第一轮土拍中，13宗涉宅地块有8宗地块报价触顶。不仅如此，萧山市北地块吸引了60家房企进行争夺，创下杭州单一地块参拍房企数量的新高。3月29日，杭州今年第二批次集中供地顺利完成。从成交结果来看，10宗涉宅地块中，6宗地块触顶摇号成交。值得一提的是，3月23日，北京朱辛庄0028地块吸引42家房企及联合体报名，企业参拍意愿较强，不仅成交价格触顶，42家房企参与摇号大战，中签率仅2.38%，成为北京史上最“热”地块。在张凯看来，部分城市土地市场升温的背后折射出房企对热点城市后市的看好，同时在去年土地缩量的情况下，房企补库存意愿有所加强，但当前市场热度仅限于热点城市，持续性及覆盖面仍待观察。2023年一季度热点一二线城市土拍结果图/中指研究院多地民营房企积极“补仓”从新增货值来看，绿城中国、华润置地、龙湖集团占据今年一季度榜单前三位。据中指研究院数据显示，1-3月份，绿城中国以累计新增货值205亿元占据榜单第一；华润置地、龙湖集团紧随其后，累计新增货值规模分别为197亿元和182亿元。值得关注的是，3月31日，龙湖在深圳一举拿下两宗地块。对此，诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，龙湖成为深圳首场土拍最大的赢家，以24.04亿元斩获了两宗地块，其中，光明马田地块有7家企业参与摇号，成为全场最热门地块，最终花落龙湖。事实上，自今年2月份起，民营房企拿地积极性显著上升。据诸葛数据研究中心分析，1月份拿地金额T0P15榜单中无民营房企身影，且城投企业较多；2-3月份民营房企占比份额开始上升，预计随着销售市场的逐步回暖，房企资金流动性压力获进一步缓解，民营房企占比份额有望继续提升，城投占比逐步降低。根据中指研究院的数据显示，截至2023年3月份，民营企业拿地金额占比较去年同期增长有明显增长。在城市基本面较强的支撑下，房地产市场好转预期增强，民营企业拿地情绪较高。以杭州今年两次土拍为例，参拍企业均在50家以上，其中参拍民企数量占比近一半，同时民企拿地金额占比达57.9%，较2022年提升8.8个百分点；南京土拍民企拿地金额占比亦有所提高，民企拿地金额占比达26.9%，较2022年提升17.2个百分点；另外，三四线城市中，高溢价地块也多为民企摘取。在北京42家房企及联合体竞争的朱辛庄0028地块，也不乏有龙湖、碧桂园、路劲、金地等民企参与。而且，合肥市2023年首批推出的6宗宅地，共吸引了40余家房企报名，其中民企占比达到55%左右，如龙湖、置地、伟星等，土拍当天有5宗地块价格触顶。由此可见，在核心城市的土地市场，不再只是国企和央企的“独角戏”。从龙湖接连拿下两宗地块，说明部分民营房企已经走出了困境，正在开始恢复活力，由此带动土地市场的复苏。对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，随着优质民企资产负债表修复以及市场企稳，龙头民企趋于稳定，开始拿地补库存。集中供地、分散出让成主流与往年相比，今年的土地供应也发生了变化。据中指研究统计，从已经公布2023年供地计划的7个城市来看，弱能级城市大幅削减供地量，其中长春同比减量45%，重庆中心城区同比减量60%。不容忽视的是，当前土地市场的热度也在进一步分化，高能级城市及长三角等热点城市热度较高，弱二线城市延续底价成交。虽然在杭州、南京等地民企参与积极性较高，但是在北京、深圳、成都、苏州等地土地成交仍以央国企为主，广州、天津、郑州市场因为热度不足，仍是地方国资进场托底。综合来看，张凯认为，全国土拍市场仍低迷，为此，弱能级城市缩减2023年供地量。不过，在近期销售持续复苏下，热点城市的热点地块受到房企追捧，也出现弱能级城市郊区地块“回炉”降价。近期市场复苏叠加土拍热度提升，或将影响楼市松绑政策的进一步出台，土拍热度持续性有待观察。诸葛数据研究中心分析人士认为，一季度受到供应规模下降的影响，成交规模较去年同期仍有一定差距；预计随着接下来土地供应闸门进一步放开以及房企资金情况改善，土地成交有望在二季度扭转同比下滑局势。对于土拍热度是否能延续，易居企业集团CEO丁祖昱认为，这与楼市回暖程度高度相关。他表示，在房企流动性偏紧、三四线城市库存压力尚未明显缓解的当下，房企聚焦高能级城市仍是“上上之选”。从今年预供地的变化来看，未来集中供地、分散拍卖将是主流。一方面是缓解企业拿地资金密集带来的压力，刺激更多房企参与到土地市场；另一方面也让企业有更多的选择空间和投资安排。从目前推出的地块来看，多以核心区域优质地块为主，多频少量优质地块将持续带动土拍热度，支撑土地市场持续回温。新京报记者 袁秀丽编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆
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